Недобудований дім

Як українцю придбати квартиру в новобудові і не втратити гроші

Покупка житла в новобудові, особливо на етапі початку будівництва, не просто ризикована — небезпечна для пересічних українців.

І проблема не тільки в складній економічній ситуації в країні, через яку забудовник може банально збанкрутувати, а й у великій кількості схем придбання житла, пропонованих будівельниками.

Жоден з існуючих варіантів оформлення покупки квартири — через фонди фінансування будівництва та сертифікати фондів операцій з нерухомістю, інвестиційні договору та договору купівлі-продажу майнових прав, цільові будівельні облігації тощо — не гарантує 100% захист інвестицій українців, відзначили юристи.

Тим не менш вони виділили три форми інвестування, найбільш вигідні для покупців.

Фонд фінансування будівництва

Найбільш надійне вкладення в будівництво для людей — через фонди фінансування будівництва (ФФБ).

Головним контролером таких інвестицій виступає держава в особі Нацкомфінпослуг, яка, згідно з законодавством, здійснює нагляд за управителями ФФБ.

«Через контроль та зарегульованість, забудовники намагаються менше працювати за такими договорами. Але для покупця форма ФФБ — самий надійний варіант», — зазначив керуючий партнер адвокатського об’єднання «Suprema Lex», адвокат Віктор Мороз.

Якщо покупцеві пощастить і він знайде компанію, яка працює через ФФБ, то крім гарантій держконтролю, людина зможе отримувати інформацію про цільове використання своїх засобів і контролювати їх.

При схемі ФФБ за покупцем закріплюється конкретна квартира, а не, наприклад, права вимоги. Так що ризики подвійного перепродажу квартири в цьому випадку мінімальні, адже об’єкт передається в іпотеку управителю.

Покупець також може підстрахуватися: передбачити варіанти відмови від участі у ФФБ і повернути вкладені кошти. За законодавством, передбачено створення спеціального фонду на випадок банкрутства забудовника.

«Можна залучити нового інвестора або, наприклад, добудувати об’єкт за рахунок покупців. Так що фонди фінансування будівництва є чи не єдиною законною формою інвестицій в житлову нерухомість», — уточнив Віктор Мороз.

До достоїнств ФФБ юристи відносять і право покупців замінити керуючого фондом у разі порушення ним законодавства. Сам керівник у свою чергу, може змінювати забудовника, якщо незадоволений якістю його роботи.

Але є й мінуси. При схемі ФФБ покупцеві часто складно розібратися у взаємозв’язках між усіма учасниками схеми і зрозуміти, куди звертатися у разі форс-мажору.

Так, може виявитися, що управитель ФФБ та забудовник — пов’язані структури. В цьому випадку, людина ризикує втратити вкладені кошти.

«На практиці часто виявляється, що компанія-управитель, яка як гарант прав інвесторів зобов’язана контролювати будівництво, і при порушеннях міняти забудовника, пов’язана з ним і грає на його стороні», — попередив партнер юридичної фірми Pravovest Денис Шкіптан.

Цільові будівельні облігації

Державний контроль є і при покупці новобудови через інвестування в цільові облігації. Вони реєструються Нацкомісією з цінних паперів та фондового ринку, яка зобов’язана ретельно перевірити забудовника та емітента облігацій.

«Контроль з боку комісії, необхідність періодично подавати звітність, витратитися на випуск облігацій ускладнюють роботу забудовника. Якщо він має намір у майбутньому «кинути» інвесторів не буде вдаватися до такої схеми. Зараз облігації втрачають популярність. Такий варіант вибирає не більше 10% забудовників», — зазначив юрист ЮК Constructive lawyers Олександр Босенко.

Серед плюсів інвестування через облігації юристи також виділили законодавчі гарантії цільового використання внесених коштів, незмінність заздалегідь встановленої ціни, обмеженість випуску облігацій під конкретні квадратні метри. Це мінімізує ризики подвійних перепродаж квартир.

«До моменту обміну облігацій на квадратні метри, вони можуть бути використані на вторинному ринку — наприклад, в якості застави по кредиту. Також облігації можна продати іншому інвестору», — уточнили в ЮФ Pravovest.

Втім, ризики теж є. Так, наприклад, не встановлюється відповідальність емітента за невиконання ним зобов’язань, зокрема, за несвоєчасну здачу об’єкта в експлуатацію.

Забудовник може передати об’єкт будівництва в іпотеку третій особі, яка буде мати переважне право вимоги на об’єкт.

А якщо покупець не пред’явить облігації до погашення в установлений термін, забудовник взагалі звільняється від будь-яких зобов’язань.

Якщо ж навпаки, забудовник не здасть об’єкт у термін, і покупець не зможе через це вчасно погасити облігації, то виникнуть проблеми з правом власності на квартиру.

«Термін погашення облігацій — це період, коли вони повертаються покупцем емітенту-забудовнику. Пишеться акт прийому-передачі і так закінчується процедура погашення, а квартира переходить у власність покупця. Але це можна зробити тільки, якщо будинок введений в експлуатацію. Якщо він не зданий, а терміни погашення облігацій пройшли і продовження цих строків взагалі не передбачалося в проспекті емісії, то забудовник не те що може, а зобов’язаний повернути гроші інвестору за номінальною вартістю облігацій. А та може виявитися нижче внесеної покупцем суми», — попередив Олександр Босенко.

На ринку зустрічалися випадки перепідписання договорів при недотриманні строків погашення. Але цей варіант загрожує додатковим податковим навантаженням для покупця і необхідністю для забудовника домовлятися з контролюючими органами.

«Легітимної і нормальної схеми по виходу із ситуації, якщо не продовжили строк погашення облігацій вчасно — немає», — зазначив Босенко.

Юристи радять вивчити взаємовідносини підприємств, що випускають облігації та забудовника. Справа в тому, що зареєструвати випуск і реалізувати облігації може будь-яка юридична особа, в тому числі, яка не має відношення ні до земельної ділянки, ні до будівництва будинку.

«Обмежень і контролю у цій сфері практично немає», — запевнив Денис Шкіптан.

Навіть контроль з боку НКЦПФР не вберігає від усіх ризиків. Адже комісія не контролює роботу на будівельному майданчику і цільове використання грошей, а лише перевіряє забудовника при випуску облігацій.

Прямі договори

Найзрозумілішою формою придбання житла на первинному ринку є прямі договори купівлі-продажу.

«У цьому випадку фактично оформляється договір купівлі-продажу, як на вторинному ринку. Тільки замість власника-фізичної особи договір підписує забудовник. Але так як квартира поки існує тільки на папері, можливий потенційний конфлікт», — попередив Віктор Мороз.

У договорі прописується метраж квартири, адреса за якою вона буде зареєстрована та її номер. Навіть ціна може бути чітко зафіксована, як у випадку разової 100% оплати, так і у випадку поетапного внесення коштів. Хоча, як уточнив керуючий партнер «Suprema Lex», при поступовому фінансування в договорах часто зустрічається застереження про доплату в разі зростання курсу долара.

Але прямі договори купівлі-продажу квартир безпосередньо у забудовника мають один суттєвий мінус. Така форма не прописана в законодавстві. І продати за прямим договором можна тільки те, що вже є в наявності, а не будується квартиру.

«Продавати квартиру, яка коли-то тільки буде побудована, згідно з нормами Цивільного Кодексу, м’яко кажучи, не зовсім коректно. Площа квартири може змінитися, будинку або квартирі буде присвоєно інший номер — все це загрожує проблемами при оформленні документації в БТІ або права власності», — наголосив Віктор Мороз.

А у разі невиконання забудовником своїх зобов’язань, позиції покупця в суді будуть слабкими.

«Сам по собі договір сумнівний, але до честі забудовників, на практиці ще ніхто їх не порушував і не намагався заперечити. Хоча відповідальність у таких договорах прописується слабо. Намагаються уникати чітких формулювань», — констатував Віктор Мороз.

Також адвокат попередив, що до даного виду оформлення документів можуть виникнути питання у фіскалів у частині сплати податків.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *